Texto de Jonty Bloom sobre o mercado imobiliário, publicado originalmente em inglês na BBC.
O dizer “não existe lugar melhor que nossa casa” talvez não esteja tão reconfortante nestes dias.
Afinal, a maioria de nós está trancada em nossa casa ou apartamento há muito tempo.
A pandemia do coronavírus fará mais do que mudar a maneira como podemos nos sentir em relação às nossas casas. Ela tem o potencial de ter um impacto enorme nos mercados imobiliários em todo o mundo.
É bastante claro que, com o desemprego em massa, cortes salariais, falência de negócios e incerteza nos empregos, muitas pessoas provavelmente serão cautelosas ao fazer o maior investimento de suas vidas – comprar uma casa.
Normalmente, isso leva à queda dos preços das casas e durante a última recessão e restrição de crédito foi o que vimos no Reino Unido, nos EUA e em muitos outros países.
A incerteza econômica causada pelo coronavírus está impedindo as pessoas de comprar um novo lar.
No Reino Unido, o índice nacional de preços de moradia de maio mostrou que os preços caíram 1,7% em relação ao mês anterior, a maior queda em 11 anos.
Mas, como observa Robert Gardner, economista-chefe do índice nacional de preços de moradia, “existem alguns sinais de que isso está começando a se estabilizar”. Ele acrescenta que isso ocorre porque a situação atual não é uma crise econômica comum.
Em vez disso, o governo do Reino Unido – como outros ao redor do mundo – decidiu suspender grande parte da economia. Isso foi ao mesmo tempo em que implementaram uma série de medidas para apoiar famílias e empresas, como o esquema de licença para trabalhadores.
A esperança, portanto, é que, à medida que as restrições vão sendo flexibilizadas, a economia e o mercado imobiliário se recuperem.
Nos EUA, os preços das casas ainda estão subindo. “Muitas áreas [do país] suspenderam os despejos, normalmente por 60 a 90 dias, mas em algumas áreas por seis meses”, diz o professor Nori Gerardo Lietz, que leciona investimentos imobiliários na Harvard Business School.
Isso significa que os problemas imediatos foram transferidos para os proprietários e os bancos, o que não significa que não haverá problemas mais adiante. Especialmente porque a taxa de desemprego nos EUA permanece altíssima desde o início da quarentena – 13,3% em maio, embora abaixo dos 14,7% de abril.
No entanto, por trás desses números, existem outras forças em ação no setor imobiliário. De repente, muitos de nós percebemos que podemos trabalhar em casa e evitar o deslocamento e o escritório, e isso já está influenciando o mercado.
Com muitos de nós trabalhando com sucesso de casa durante a quarentena, os escritórios estarão tão cheios como antes?
Rightmove, o site imobiliário do Reino Unido, relatou um aumento significativo no número de pessoas procurando casas mais longe dos centros das cidades e nos subúrbios, com jardins e espaço maior para um escritório. Essa pode não ser uma mudança permanente, mas o coronavírus certamente está fazendo muitas pessoas pensarem em como e onde trabalham e vivem.
Para o setor de comercial, as mudanças são muito mais dramáticas, especialmente nas ruas principais do Reino Unido.
“O varejo [no Reino Unido] tem problemas há muito tempo”, diz o professor Michael White, especialista em economia imobiliária, na Nottingham Trent University. “E, no momento, a fonte de renda está obviamente sendo afetada por suspensão de contratos e folgas, então haverá menos gastos em uma recessão”.
Significa uma aceleração do que vimos antes do vírus – muitas ruas comerciais estão decaindo há anos. E agora que muitos de nós descobrimos que podemos comprar on-line, isso só aumentará em velocidade da crise.
Uma questão adicional é que, antes do coronavírus, a tendência já era de menos lojas na High Street e mais serviços – coisas que você não pode acessar on-line – como cafés, cabeleireiros e esteticistas.
“A reviravolta é que esses serviços também foram atingidos, então vimos uma desaceleração da tendência de crescimento”, diz o professor Andrew Baum, que lidera a Iniciativa Futuro Imobiliário da Said Business School da Universidade de Oxford.
Muitas ruas do Reino Unido já estavam sofrendo antes da quarentena.
Isso significa que as ruas comerciais foram atingidas duas vezes – muitas lojas estão fechadas e os prestadores de serviços fecharam quase totalmente.
O resultado foi um aumento nos atrasos de aluguel. Se isso é apenas uma questão de proprietários perderem ou adiarem um ou dois trimestres dos aluguéis, não será um impacto enorme para a indústria.
Mas se este é o início de uma tendência a longo prazo, isso causará problemas e possivelmente uma queda no valor do capital de muitas propriedades, possivelmente de 20% a 30% acredita o Prof Baum.
Nos EUA, onde houve uma tendência semelhante no setor de varejo, o problema é um pouco diferente. Como a terra é tão barata e a permissão de planejamento é fácil, existe uma longa tradição de parques e shoppings sendo abandonados se não estiverem ganhando dinheiro ou custando muito para atualizar. O impacto do coronavírus pode fazer essa tendência aumentar.
“O problema do varejo norte-americano não é que ele esteja super estruturado, mas que é pouco demolido”, diz o professor Gerardo Lietz.
Para os escritórios, se o coronavírus for uma onda única, com apenas dois trimestres dos aluguéis atrasados, há poucas razões para que os valores das propriedades sejam afetados.
Mas, o coronavírus pode realmente ter uma influência enorme no setor. Afinal, se o mercado imobiliário mudar à medida que as pessoas procurarem mais propriedades suburbanas e rurais onde possam trabalhar em casa, haverá menos necessidade de espaço para escritórios.
Portanto, o mercado imobiliário de escritórios precisará se adaptar, algo que o professor White acredita que o setor é muito bom em fazer.
Como ele explica, se você eliminar a inflação, “os aluguéis médios em Londres são os mesmos de 100 anos atrás”. Ele diz que isso mostra que o mercado imobiliário de escritórios tem sido muito bom em atender a oferta e a demanda por um período muito longo.
Como a capital do Reino Unido precisava de mais escritórios nas décadas de 1950 e 1960, muitas das moradias do West End foram convertidas de residencial para comercial. Então a cidade de Londres foi reconstruída na década de 1980, com arranha-céus surgindo, e o Canary Wharf foi construído nas antigas docas de Londres na década de 1990.
Recentemente, como Londres precisava de mais acomodações, prédios, inclusive prédios de escritórios, foram transformados em apartamentos.
No geral, o mercado imobiliário tem duas coisas à seu favor, mesmo nestes tempos de mudança rápida.
A primeira é que, mesmo que o preço da propriedade caia, ainda pode ser um investimento. Isso pode parecer perverso, mas a propriedade é um investimento a longo prazo, e muitas outras formas de investir não são seguras e pagam um bom retorno.
Portanto, se os títulos do governo estão pagando juros de 0,5% ao ano, ou até menos, e os imóveis estão ganhando de 3-5%, você ainda tem uma boa fonte de renda se for um investidor privado ou fundo de investimento global.
O segundo fator é que, apesar de toda a conversa sobre tijolos e argamassa ser sólida e imutável, ao longo dos anos o setor se mostrou extraordinariamente flexível.
Com o tempo, o uso de terrenos e edifícios pode mudar, e frequentemente o faz com uma rapidez extraordinária. Observe o ambiente em que você vive, e haverá muitas evidências disso – lojas que agora são apartamentos, antigas fábricas que agora são hotéis e armazéns que se tornaram estúdios de dança.
A pandemia de coronavírus pode ser um grande choque para o mercado imobiliário, mas pode também acelerar as mudanças que já estão ocorrendo.
